Contrato de compra e venda. Na modalidade de promessa ou compromisso.
Contrato de compra e venda, na modalidade de promessa ou compromisso pode ser celebrado de forma pública,, ou em particular.
O que são?
O contrato de promessa de compra e venda é um contrato que pode ser celebrado de forma pública (em cartório de notas), ou em particular (entre as partes), e tem como objetivo indicar as partes contratantes, preço, objeto negociado, forma de pagamento, entre outras condições, do futuro contrato de compra e venda entre as partes.
O artigo 462 do atual código civil Lei 10.406/02, o denomina como contrato preliminar, prevê que exceto quanto a forma, estes contratos devem conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Quais são os requisitos do contrato preliminar exigidos por lei?
- Irretratabilidade do contrato
- Imóvel
- Preço
- Inscrição
- Possibilidade de contratação sem escritura pública, independentemente do valor do imóvel.
- Capacidade das partes
Irretratabilidade do contrato:
O contrato não pode conter cláusula de arrependimento, se houver omissão quanto ao arrependimento, deduz-se juridicamente que tal contrato é irretratável, cumprindo consequentemente, o primeiro de seus requisitos legais.
Importante ressaltar que a cláusula de irretratabilidade não impede a resolução do contrato, que se concretiza pelo descumprimento de uma das partes, das cláusulas que impõe os direitos e deveres de cada contratante no contrato.
Imóvel:
O imóvel, e tratado pelo código civil brasileiro como direito real, em seu artigo 1.225 e incisos. Com efeito não há que se falar em direito real sobre qualquer tipo de bens móveis.
Preço:
Os compromissários contratantes, pago o preço integral pactuado, e estando quites em relação aos tributos que incidem sobre o imóvel, tem o direito de exigir a outorga em cartório da respectiva escritura de compra e venda, que é a forma legal pela qual transmite-se a domínio sobre a propriedade.
Inscrição:
A exigência da outorga da escritura definitiva somente é possível se o contrato de compromisso estiver averbado, na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
Esta é uma providencia que o compromissário comprador deve ter, ao celebrar o contrato de compromisso ou promessa, para uma vez pago o preço, fazer valer seu direito caso o compromissário vendedor não cumpra esta obrigação voluntariamente.
Possibilidade de contratação sem escritura pública, independentemente do valor do imóvel:
O contrato deve ser impresso, manuscrito ou datilografado, assinado pelas partes na presença de duas testemunhas que não tem interesse no negócio, e ter as firmas (assinaturas) reconhecidas em cartório.
Estes contratos necessariamente devem conter:
a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;
b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;
c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;
- d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;
- e) juros devidos sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas;
- f) cláusula penal não superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;
- g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;
- h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.
Capacidade das partes:
Decerto a capacidade para contratar e assumir direitos e deveres civilmente somente é possível aos maiores de idade, no Brasil, maiores de 18 (dezoito) anos de idade, e ou os emancipados legalmente.
Importante ressaltar o menor pode ser proprietário de bem imóvel, que podem ser adquiridos por herança, ou mesmo adquiridos porém serão assistidos por seus pais ou responsável legal, na celebração dos contratos aqui tratados, bem como na outorga da escritura definitiva em cartório.
Igualmente importante a exigência legal da outorga uxória em caso de venda de bem imóvel.
Como a promessa de venda gera um direito sobre bem imóvel, não poderá faltar outorga da mulher do promitente-vendedor, nem a autorização marital, se o bem pertencer à mulher, para que seja válida e eficaz, juridicamente, salvo se o regime for o da separação de bens.
Todavia, estas são apenas alguns dos requisitos legais que devem ser observados e cumpridos, para validade dos contratos de compromisso ou promessa de compra e venda.
A fim de evitar transtornos futuros, ou caso já esteja com problemas em relação a este tipo de contrato, consultar um escritório de advocacia especializado nestas questões, é essencial para fazer seus direitos.
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Escritório de advocacia contratos
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